Прокуратура: "Добросовестный приобретатель или как не лишиться своих прав?"

Каждая вещь, движимая или недвижимая, имея свою историю приобретения, может стать объектом спора в связи с ее истребованием у добросовестного приобретателя. Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Добросовестным действующее законодательство называет лицо, которое осуществляет свои гражданские права разумно и добросовестно без намерения нанести вред другим лицам и не знает о том, что имущество приобретено им у лица, не имеющего права его отчуждать.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений, при решении вопроса о добросовестном приобретении суду следует установить:

1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

2) возмездность приобретения имущества;

3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Первое условие – наиболее часто встречается при совершении сделок лицом на основании недействительных (фиктивных либо отозванных) доверенностей либо договоров передачи имущества в собственность граждан (приватизация). Учитывая, что в указанных ситуациях лицом, непосредственно отчуждающим имущество выступает не собственник, за ним сохраняется право истребования имущества, в том числе от добросовестного приобретателя, поскольку выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.

Второе условие – вид сделки исключает возможность заявить о добросовестности приобретения, в случае, если имущество получено безвозмездно (дарение, уступка прав) от лица, которое не имело права его отчуждать.

Третье условие – осведомленность об отсутствии прав на отчуждение имущества у реализующего его лица.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, если такие притязания впоследствии признаны правомерными.

Согласно разъяснению Пленумов ВС РФ и ВАС РФ приобретатель не может быть также признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем либо имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными действиями.

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Основаниями отказа в признании добросовестным приобретателем по сделкам с недвижимостью являются: неоднократность заключенных сделок купли – продажи в течение непродолжительного времени, установление цены продажи ниже рыночной, наличие проживающих лиц на момент совершения сделки с недвижимостью, а также сведений о спорах, обременениях. В практике указывается неоднократность заключенных сделок купли продажи в течение не продолжит

Необходимо иметь в виду, что течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и составляет три года. Сообщает помощник прокурора района Вячеслав Гузенко.